เรื่อง : ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปีหน้าถ้าเศรษฐกิจดี คนลงทุนซื้อบ้านและที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ก็คงดีสบายใจกันทั่วหน้า ราคาขึ้น ซื้อง่ายขายคล่อง แต่ถ้าไม่เป็นดังที่รัฐบาลท่านกำลังพยายามทำกระตุ้นอยู่ เราจะทำอย่างไรดี
ในช่วงสัปดาห์ที่แล้วที่ผมไปประเมินเขื่อนผลิตไฟฟ้าในเกาะชวา อยู่บนเครื่องบิน 3 ชั่วโมง ไม่มีอะไรทำเลยตะลุยอ่านหนังสือพิมพ์แทบทุกฉบับ แค่วันเดียวมีข่าวให้ผู้ที่สนใจซื้อบ้านและที่ดินได้พึงสังวรกันมากมาย อันที่จริงรัฐบาลก็กำลังกระตุ้นเศรษฐกิจอยู่ เราก็ต้องให้กำลังใจ แต่ในอีกแง่หนึ่งเราท่านก็พึงมองต่างมุมไว้บ้างว่าหากไม่เป็นดั่งคิด เราจะมีทางหนีทีไล่กันอย่างไรบ้าง เพราะดูท่าเศรษฐกิจไทยปี 2559 จะไม่สดใสเอาเสียเลย
"จีดีพีไทยปีหน้าโต 3.8% ปีนี้หดเหลือ 2.8%"
จะเห็นได้ว่าในตลอดปีที่ผ่านมาอัตราความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจหรือผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (จีดีพี) ได้ถูกปรับลดลงมาโดยตลอด ปีที่แล้วรัฐบาลก็บอกว่าจะเติบโต 4% ก็ลดลงสุดท้ายเหลือ 0.7-0.9% โดยธนาคารโลกประเมินให้เพียง 0.5% ส่วนปี 2558 รัฐบาลท่านก็ว่าจะเติบโตใหญ่จากการลงทุน เลยตั้งเป้าไว้ที่ 4.5% แล้วค่อย ๆ ปรับลงเหลือ 4% 3.5% และล่าสุดสำนักงานเศรษฐกิจการคลังของรัฐบาลเองก็ออกมาว่าเหลือ 2.8% แต่พอถึงสิ้นปีอาจลดลงเหลือ 2.5% ดังที่ธนาคารโลกพยากรณ์ไว้ก็เป็นได้ ยิ่งในปี 2559 ธนาคารโลกกลับยิ่งพยากรณ์ให้เหลือเพียง 2% ต่ำกว่าปีนี้เสียอีก
อันที่จริงรัฐบาลก็มุ่งหวังจะแก้ปัญหาเศรษฐกิจของชาติ แต่ปี 2557 อาจไม่ถนัดนักเพราะรัฐบาลยิ่งลักษณ์ก่อนก็อยู่ถึงเดือนพฤษภาคม แต่ปีนี้รัฐบาลประยุทธ์อยู่มาตลอดปีโดยไม่มีใครขัดขวาง ก็ยังไม่อาจนำพาประเทศให้เจริญเติบโตได้เช่นกัน ก็น่าหนักใจและเห็นใจรัฐบาลอยู่เหมือนกัน แต่ถ้าเกิดจีดีพีไทยยังไม่เฟื่องในปี 2559 อีก นอกจากจะทำให้ประชาชนอยู่ยากแล้ว รัฐบาลก็อยู่ลำบากเช่นกัน
"'แอตต้า' ชี้ธุรกิจท่องเที่ยวไฮซีซันโค้งสุดท้ายไม่แรง"
ข่าวนี้ก็น่ากลัวเช่นกัน ปกติไตรมาสสุดท้ายของแต่ละปี จะเป็นไตรมาสที่ทำกำไรเป็นล่ำเป็นสันที่สุด แต่ทางสมาคมไทยธุรกิจท่องเที่ยวหรือ (แอตต้า) กลับมาชี้ว่าท่าทางจะไม่ได้แรงดังหวังเสียแล้ว นี่แสดงว่าความพยายามของท่านรัฐมนตรีว่าการการท่องเที่ยวฯ ที่ออกมาเสนอแนวคิด "หวือหวา" คงจะ "เหวอ" เสียมากกว่า เพราะนักท่องเที่ยวไม่เข้าเป้า
อย่างไรก็ตามทางราชการก็อาจออกมาบอกว่าปีนี้นักท่องเที่ยวจะเข้ามามากที่สุดในประวัติศาสตร์ถึง 30 ล้าน แต่ในความเป็นจริงนักท่องเที่ยวน่าจะแตะ 30 ล้านคนในปี 2557 แล้ว หากไม่มีปัญหาทางการเมืองที่ลงท้ายด้วยรัฐประหาร และปี 2558 น่าจะเพิ่มเป็น 36 ล้านคนแล้วด้วยซ้ำ การที่การท่องเที่ยว "ไม่แรง" ก็ย่อมส่งผลต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศ ไม่โตไปด้วยเช่นกัน
"ธปท.เผยหนี้เน่าไตรมาส 3 ขยับต่อเนื่อง"
โดยหนี้เน่าอยู่ที่ 361,372 ล้านบาทหรือ 2.79% ของสินเชื่อรวม ขยับจาก 312,406 ล้านบาทในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้เช่นกัน หรือขยับขึ้นถึง 16% หากคิดในรอบ 1 ปีอาจเพิ่มขึ้นถึง 30% ก็ได้ นี่แสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจไทยย่ำแย่หนัก แม้รัฐบาลนี้จะมา "กู้ชาติ" แต่ด็แล้วกลับกู้ไม่ได้ผล ในขณะที่ขณะนี้เรากลับส่งเสริมให้คนกู้กันยกใหญ่ไปซื้อบ้านเพื่อลดความเสี่ยงให้กับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน พร้อมกับผ่อนปรนเงื่อนไขการปล่อยกู้ต่าง ๆ นานา อย่างนี้จะกลายเป็นว่า ปัญหาหนี้เน่าน่าจะยิ่ง "บางเบอะ" ไปใหญ่ในอีก 1 ปีข้างหน้า อย่างนี้แล้ว อาจกลายเป็นโอกาสให้คนช้อนซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่ยึดมาขายทอดตลาดที่อาจมีราคาถูกลงได้
"จ่อปล่อยกู้เอสเอ็มอีร่อแร่ปลอดดอกเบี้ยยาว 5-10 ปี"
นี่เป็นอีกหนึ่งมาตรการที่ชี้ว่าเศรษฐกิจไทยกำลังเข้าขั้นหนักหน่วง (ไม่อยากบอกว่าย่ำแย่จัง) เพราะวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมกำลังจะแย่ เราอาจกำลังไปผิดทางที่ทำให้พวกนี้กลายเป็นทาสเงินกู้ของรัฐบาล ทุกอย่างจะ "กินน้ำใต้ศอก" ราชการไปหมด และราชการยุคนี้ที่มาเป็นฝ่ายบริหารเสียเองโดยไม่มีตัวแทนประชาชนมาตรวจสอบ แถมยังมาออกกฎหมายเสียเองในนาม สนช. ก็อาจเกิดความไม่โปร่งใสในอีกแง่หนึ่งก็เป็นได้ การ "เลือกที่รักมักที่ชัง" ก็อาจจะเกิดขึ้น อาการ "ฝนตกไม่ทั่วฟ้า" เป็นสิ่งที่พึงระวัง
อันที่จริงธุรกิจพัฒนาที่ดินหรือบ้านจัดสรร-คอนโดทั้งหลาย ควรได้รับการส่งเสริมในฐานะที่เป็นเอสเอ็มอีเช่นกัน เพราะธุรกิจนี้มีโอกาสเติบโตได้อีกมาก และยิ่งเราส่งเสริมเอสเอ็มอี ก็ยิ่งไม่ทำให้เกิดการผูกขาด ยิ่งทำให้มีการแข่งขัน ผลประโยชน์ก็จะตกกับประชาชนผู้บริโภคในที่สุด
"'ลูกจ้าง' ซึมยาวโบนัสปี 58 วูบ"
จากการสำรวจบริษัทใหญ่ ๆ ของสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พบว่าโบนัสปีนี้ลดลงอย่างแน่นอน เพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้น กรณีนี้ย่อมนำมาสู่ความฝืดเคืองในปี 2559 อย่างไม่ต้องสงสัย ทั้งนี้เมื่อกลางเดือนตุลาคม ก็มีข่าวว่า "'บิ๊กซี' มึน! กำลังซื้อภูธรหดหาย ชูขายสินค้าราคาถูกเรียกลูกค้า" แสดงให้เห็นว่าภาวะในขณะนี้ค่อนข้างแย่ และถ้ายังแย่ต่อเนื่องอีก ก็จะส่งผลต่อการซื้อบ้านของประชาชนเช่นกัน
"นอภ.บางปะอินตรวจม็อบชาวนา"
ในช่วงปลายเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ได้มีขบวนม็อบชาวนามาหาท่านประวิทย์ วงษ์สุวรรณ รองนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับความเดือดร้อนเรื่องราคาข้าว ที่เคยได้เกวียนละ 15,000 บาท เดี๋ยวนี้ลดลงไปเป็นอย่างมาก ในขณะที่ราคายาางก็ยัง "สามโลร้อย" จากเดินกิโลกรัมละ 80 บาท รัฐบาลก็พยายามที่จะอัดฉีดเม็ดเงินให้เป็นระยะ ๆ เพื่อบรรเทาบัญหา เช่น "เท 1.3 หมื่นล้านอุ้มสวนยาง" ส่วน "ม็อบชาวนาบุกจี้เคลียร์หนี้สิน"
นี่ถ้าปี 2559 ยังไม่สามารถแก้ปัญหาเศรษฐกิจให้ดีขึ้น ความอดทนของชาวสวนยาง ชาวนาและเกษตรกรอื่นๆ ก็คงหมดลง และอาจจบลงด้วยการเดินขบวนสารพัดเช่นในยุครัฐบาลยิ่งลักษณ์ ความง่อนแง่นของสถานะของรัฐบาลก็จะเกิดขึ้น และความง่อนแง่นนี้ก็จะส่งผลลบต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างประเทศในไทย ผมในฐานะที่เป็นที่ปรึกษาการลงทุนของทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ ต่างก็เป็นห่วงสถานะทางการเมืองเช่นกัน
"ส่งออกปีหน้าไร้แวว 'ฟื้น'"
การส่งออกที่ไม่ฟื้นในปี 2559 นั้นเป็นเครื่องชี้เป็นชี้ตายของเศรษฐกิจ ประเทศชาติและรัฐบาลประยุทธ์เลยทีเดียว เพราะถ้าเรานำเงินตราเข้าประเทศไม่ได้ดังหวัง เราก็ไม่ค่อยมีเงินมาจับจ่ายและหมุนเวียน ลำพังการพึ่งนโยบาย "อัฐยายซื้อขนมยาย" คงหมุนวนไปได้ไม่กี่น้ำ
ดูประเทศที่เติบโตทั้งหลายไม่ว่าจะเป็นเมียนมา เวียดนาม การเติบโตอย่างเด่นชัดของประเทศล้วนเกิดจากการส่งออกทั้งสิ้น แม้แต่จีนก็ต้องพึ่งการส่งออก การจะมาซื้อขายกันเองภายในประเทศ เป็นเพียงแค่การปลอบใจกันเองเท่านั้น เพราะไม่มีประเทศไหนอยู่ได้เองโดยไม่พึ่งพิงค้าขาย (จนได้กำไรงาม) จากประเทศอื่น
"ไทยตกอันดับประเทศน่าลงทุน"
นี่เป็นปัญหาความสามารถในการแข่งขันของไทยที่ลดลง ทั้งนี้ผลของการศึกษาเปรียบเทียบของธนาคารโลกที่ชี้ว่าอันดับของประเทศไทยลดลงจากอันดับที่ 46 เป็นอันดับที่ 49 จากทั่วโลก ในอาเซียนไทยยังรองเฉพาะสิงคโปร์และมาเลเซีย อย่างไรก็ตามการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามายังไทย หรือ Foreign Direct Investment (FDI) ก็มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่งพอ ๆ กับการส่งออก
การผลิตเพื่อทดแทนการนำเข้าก็ดี ผลิตเพื่อการส่งออกก็ดี ก่อให้เกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้น แต่ในขณะนี้ บริษัทขนาดใหญ่จากต่างประเทศหลายแห่งถอนทุนจากไทย ทิ้งอาคารและที่ดินไว้ แล้วไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านแทน ดังที่ปรากฏในจังหวัดนครราชสีมาและอื่น ๆ ด้วยเหตุนี้อสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเช่า อะพาร์ตเมนต์ จึงถดถอยลง มีคนพักน้อยหรือแทบไม่มีคนพัก กู้เงินมาทำอะพาร์ตเมนต์จึงไม่คุ้ม แต่ถ้าซื้อต่อ (ในราคาถูก) มา ก็ยังพอได้
แล้วเราจะปรับตัวอย่างไร
หากสถานการณ์เศรษฐกิจดี ทุกคนก็คง "แฮปปี้" ไม่ต้องแนะนำอะไรกันมาก แต่เราจะทำอย่างไรดีหากเศรษฐกิจตกต่ำในปี 2559 (ไม่ได้แช่ง แต่ไม่เชื่อก็พึงพิสูจน์)
1. ถ้าท่านเป็นนักพัฒนาที่ดิน ก็คงต้องศึกษาข้อมูลให้จงดีว่า จะพัฒนาสินค้าใดดีโดยดูว่าสินค้าใดได้รับการต้อนรับจากมวลมหาประชาชนผู้ซื้อบ้านจริง ๆ อย่าผลิตอะไรที่ไม่เป็นที่ต้องการของตลาดเด็ดขาด ยกเว้นเรารวยจัด แบบ "ขนหน้าแข้งไม่ร่วง" หากโครงการที่พัฒนา "เจ๊ง" ไป เรายังต้องศึกษาวิจัยตลาดอย่างต่อเนื่อง เข้าทำนอง "รู้เขา รู้เราฯ"
2. ถ้าท่านเป็นนักลงทุน ไม่ได้คิดซื้อไปอยู่อาศัย แต่ซื้อไปลงทุนเพื่อเพิ่มพูนมูลค่าและปล่อยเช่า ผมขอแนะนำให้หาซื้อทรัพย์เอ็นพีเอ หรือบ้านขายทอดตลาด โดยดูที่ "ราคาถูกและดี" ซึ่งต้องออกแรงไปเสาะหาให้ดีตามแหล่งซื้อต่าง ๆ เช่น กรมบังคับคดี บริษัทบริหารสินทรัพย์ ธนาคาร (แผนกขายทรัพย์) เป็นต้น
3. ถ้าท่านเป็นผู้ซื้อบ้าน ท่านซื้อได้ตลอดเวลา ไม่ต้องกลัวว่าบ้านจะลงราคาแบบปี 2540 เพราะคงไม่ได้แย่ไปขนาดนั้น แต่สิ่งที่พึงสังวรก็คือต้อง "ทำการบ้าน" ให้ดี หาซื้อบ้านที่คุ้มค่าที่สุดในเชิงเปรียบเทียบกับโครงการอื่นโดยรอบ จะซื้อบ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสองก็ได้ แต่ต้องศึกษาให้ดีก่อน อย่าซื้อบ้านแบบ "รักแรกพบ" หรือเห็นแก่ "พริตตี้" ที่มาขายบ้านอย่างเด็ดขาด!?!
ขอให้ทุกท่านที่ลงทุนซื้อบ้าน-คอนโด-ที่ดินอย่างรอบรู้ ประสบความสำเร็จครับผม
www.smethailandclub.com
ศูนย์รวมข้อมูลเพื่อความสำเร็จของธุรกิจ SME (เอสเอ็มอี)
