เรียนรู้จากอาเซียนมาปรับใช้พัฒนาไทย

by smethailandclub 30 สค. 2015
Share:

 



ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
             ประธานกรรมการบริหาร
             ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
        
 
         ในอาเซียนหลายประเทศ วงการอสังหาริมทรัพย์ของเขามีพัฒนาการไปไกลกว่าเรา เราควรได้นำสิ่งดีๆ ของเขามาพัฒนาประเทศของเราบ้าง มาคุ้มครองผู้บริโภคเป็นที่ตั้งเพื่อประโยชน์ของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินและนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์เอง

         เมื่อวันที่ 5-7 สิงหาคม 2558 ผมได้รับเชิญจากสมาคมนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ฟิลิปปินส์ ให้ไปบรรยายตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และนวัตกรรมการประเมินค่าทรัพย์สิน  บางปีสมาคมนักพัฒนาที่ดินก็เชิญไปบรรยายเช่นกัน  ผมยังได้ไปเรียนรู้สิ่งดีๆ ที่ไทยเราควรศึกษาเป็นเยี่ยงอย่างจากผู้นำในวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเพื่อนบ้านหลายประเทศเช่นกัน

 


         
ฟิลิปปินส์

         ตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นไป พวกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องจบการศึกษาในระดับปริญญาตรีขึ้นไป  ไม่ใช่ตาสีตาสาจะเป็นกันได้ง่าย ๆ  อันนี้ดูคล้ายการจำกัดสิทธิในการประกอบอาชีพนายหน้า  แต่ความจริงเป็นการคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภค เพื่อให้ได้มีนายหน้าวิชาชีพมาทำให้วงการมีความน่าเชื่อถือยิ่งขึ้น  สำหรับผู้ที่จะประกอบวิชาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน จะต้องผ่านการอบรม 120 ชั่วโมง เสียค่าอบรมประมาณ 20,000 เปโซ (15,800 บาท) เสียค่าสอบ 800 เปโซ (632 บาท) และเสียค่าสมาชิกรายปีๆ ละ 1,000 เปโซ (790 บาท)

         ในฟิลิปปินส์ นายหน้าแบ่งออกเป็น 2 ระดับคือ ระดับนายหน้า (Broker) และระดับพนักงานขาย (Salesperson) ซึ่งประจำตามสำนักงานต่าง ๆ และเป็นลูกจ้างของนายหน้าหรือของบริษัทพัฒนาที่ดินอีกทอดหนึ่ง  มีนายหน้าอยู่ 25,000 คน และมีพนักงานขายอยู่ 10,000 คน  นอกจากนี้ยังมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอีก 6,000 คน ซึ่งรวมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐด้วยเช่นกัน

 



 
มาเลเซีย

         นายหน้าแบ่งออกเป็น 2 ระดับคือ ระดับนายหน้า และระดับพนักงานขายเช่นกัน  พนักงานขายผ่านการอบรมเพียง 2 วันก็สามารถทำงานนี้ได้  แต่นายหน้าต้องผ่านการอบรมนับร้อยชั่วโมง  ในมาเลเซียมีนายหน้าอยู่ 1,700 คน และพนักงานขายอยู่ 25,000 คน  มาเลเซียไม่อนุญาตให้ต่างชาติมาเป็นนายหน้า ต่างจากไทยที่มีต่างชาติมาประกอบธุรกิจนายหน้ากันเกลื่อนทั้งภูเก็ต พัทยา  รัฐบาลไทยไม่เอาจริงเอาจังกับการสงวนอาชีพนายหน้าให้กับคนไทย เช่นที่มีเขียนไว้ในกฎหมาย  นายหน้าต่างชาติจะต้องทำงานร่วมกับบริษัทนายหน้าท้องถิ่นเท่านั้น

         สำหรับการพัฒนาที่ดินนั้น โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดต่าง ๆ จะสร้างก่อนขายเป็นส่วนใหญ่  เป็นการตัดโอกาสการโกง  ในมาเลเซียยังมีสมาคมผู้ซื้อบ้านอีกด้วย  สมาคมนี้จะช่วยเป็นปากเสียงให้กับประชาชนผู้ซื้อักบ้าน ซึ่งไม่มีประสบการณ์มาก ได้มีโอกาสซื้อบ้านอย่างรอบรู้  ยิ่งกว่านั้นต่างชาติจะซื้อที่อยู่อาศัยในมาเลเซียได้ จะต้องมีราคาไม่ต่ำกว่า 1 ล้านริงกิตหรือประมาณ 10 ล้านบาท ไม่ใช่ว่าต่างชาติจะซื้อในราคาไหนก็ได้เช่นในประเทศไทย
 





 
สิงคโปร์

         สิงคโปร์มีมาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้เติบโตจนทำร้ายชาติโดยไม่เกรงใจหน้าอินทร์หน้าพรหมที่ไหน โดยใช้มาตรการด้านภาษี เช่น ใครซื้อบ้านหลังแรกหรือห้องชุดหน่วยแรก จะเสียค่าธรรมเนียมโอน 3% แต่หากซื้อเป็นหลังที่ 2 จะเสียค่าธรรมเนียมโอน 7%  และหลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนสูงถึง 10%  เขามีระบบฐานข้อมูลที่ดี ไม่ใช่ปล่อยให้มีการเก็งกำไรส่งเดช ไม่เห็นแก่นักพัฒนาที่ดินใด ๆ  ยิ่งถ้าเป็นชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 15% ทั้งนี้เป็นมาตรการตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา  โดยก่อนหน้านี้ตั้งแต่ปี 2554 ต้องเสียค่าธรรมเนียมดอนเพียง 10%

         คนที่จะเป็นพนักงานขายในสิงคโปร์ ต้องผ่านการอบรม 3 เดือน และผ่านการทดสอบ 1 ครั้ง  ส่วนใครจะเป็นนายหน้าต้องผ่านการสอบ 3 ครั้ง และเคยทำการขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นมาไม่น้อยกว่า 30 รายการ  ที่เขาเข้มงวดต่อวิชาชีพนายหน้าก็เพื่อประโยชน์ของชาวสิงคโปร์  เขายังจัดให้มีการประกันภัยทางวิชาชีพ โดยพนักงานขายต้องจ่ายปีละ 100 สิงคโปร์ดอลลาร์ (2,521.61 บาท) เพื่อการคุ้มครองหากการทำวิชาชีพสร้างความเสียหายแก่ลูกค้าในวงเงิน 100,000 ดอลลาร์ (2,521,610 บาท)  ยิ่งในกรณีนายหน้า ยิ่งต้องจ่ายค่าประกันภัยสูงเป็น 3 เท่า

         นายหน้ายังต้องจ่ายค่าสมาชิกเป็นเงินอีก 230 ดอลลาร์ (5,800 บาท) ต่อปีเพื่อการบำรุงวิชาชีพ  แต่แม้จะมีกฎระเบียบมากมาย ปรากฏว่าสิงคโปร์มีนายหน้าและพนักงานขายที่จดทะเบียนถึง 30,000 รายเทียบกับจำนวนคนสิงคโปร์แท้ๆ ที่มีอยู่ 3.5 ล้านคนก็เท่ากับชาวสิงคโปร์ทุก 100 คนเป็นนายหน้า 1 คน  อย่างไรก็ตามชาวต่างชาติมาเป็นนายหน้าในสิงคโปร์ไม่ได้  คนต่างชาติมาแอบทำงานนายหน้ามีสิทธิติดคุก!
 



 
อินโดนีเซีย

         อินโดนีเซียออกกฎหมายให้นักพัฒนาที่ดินต้องแจ้งความคืบหน้าในการก่อสร้างพัฒนาโครงการทุกเดือนตั้งแต่เริ่มสร้าง (Housing Start Program) ซึ่งเป็นมาตรการที่ริเริ่มในประเทศสหรัฐอเมริกา เพื่อให้ทางราชการสามารถตรวจสอบภาวะตลาดได้อย่างใกล้ชิดเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคและผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเอง  ในประเทศไทย ก็มีการพูดกันเรื่องนี้บ่อย และก่อนอินโดนีเซียเสียอีก แต่ก็ไม่ได้นำมาใช้

         อินโดนีเซียยังอุดหนุนผู้มีรายได้น้อยด้วยการคิดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านและห้องชุดเพียง 5% ซึ่งต่ำกว่าดอกเบี้ยตลาดประมาณ 3%  นอกจากนี้ยังสร้าง “บ้านเอื้ออาทร” เลียนแบบประเทศไทยอีกด้วย  ในสมัยที่ผมมาทำงานธนาคารโลกที่กรุงจาการ์ตาและมาช่วยงานกระทรวงการคลังที่อินโดนีเซีย ตั้งแต่ปี 2551-2553 เขาก็เริ่มสร้าง “บ้านเอื้ออาทร” กันแล้ว  ปรากฏว่าประสบความสำเร็จพอสมควร เพราะภาคเอกชนของเขายังมีบทบาทจำกัด ต่างจาก บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตทของไทยที่ใช้เวลา 20 ปีสร้างบ้านได้มากกว่าเคหะชุมชนของการเคหะแห่งชาติที่ทำมา 40 ปีเสียอีก
 
         โดยสรุปแล้ว ไทยเราควรเอาเยี่ยงประเทศเพื่อนบ้านที่คุ้มครองผู้บริโภคซื้อบ้านอย่างจริงจัง ซึ่งเป็นการสร้างความเชื่อถือต่อผู้ประกอบการและนายหน้าอย่างแท้จริง  ไม่ว่าจะเป็นการออกมาตรการที่เอื้อต่อผู้บริโภคเป็นเบื้องต้น ไม่ใช่เอาใจผู้ประกอบการก่อน  มีการรายงานความคืบหน้าในการก่อสร้างเพื่อติดตามภาวะตลาด  การควบคุมวิชาชีพนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นักบริหารทรัพย์สินอย่างจริงจัง แต่ในประเทศไทยเรา ยังไม่มีกฎหมายเหล่านี้ ปล่อยให้มีช่องโหว่ให้โกงๆ กันไปทุกวัน

www.smethailandclub.com ศูนย์รวมข้อมูลเพื่อธุรกิจ SME
 
Share:

Related Articles

​“Costes” ร้านอาหารมิชลินสตาร์ ชวนดินเนอร์บนชิงช้าสวรรค์ในวันที่จำเป็นต้องเว้นระยะห่าง

ร้านอาหารระดับมิชลินสตาร์อย่าง Costes ในเมืองบูดาเปสต์ ปรับกระเช้าชิงช้าสวรรค์ให้กลายเป็นห้องอาหารขนาดเล็กสำหรับลูกค้า 2 ท่านต่อโต๊ะ ให้มานั่งดินเนอ..

by SME Thailand.| 28 ตค. 2020

​แอบส่อง! ยอดส่งออก 9 เดือนแรก สินค้าอะไรเติบโตดีสุด

สำหรับเศรษฐกิจไทยปี 2563 หลังเจอกับโจทย์สาหัสมาตั้งแต่ต้นปี และในไตรมาสสุดท้ายนี้ก็ยังมีหลายปัจจัยให้ลุ้น แต่หนึ่งในสัญญานดีๆ คือยอดส่งออกเริ่มหดตัว..

by SME Thailand.| 26 ตค. 2020

​Rethink+ ระบบจัดการขยะผ่านดิจิทัล ครั้งแรกในเอเชียแปซิฟิก

Rethink+ เชื่อมโยงกลุ่มคนที่เกี่ยวข้องกับขยะพลาสติกเข้าไว้ด้วยกัน ตั้งแต่คนทั่วไปที่สร้างขยะ คนที่เก็บรวบรวมขยะ ผู้บำบัดขยะ และสุดท้ายคือโรงงานรีไซเ..

by SME Thailand.| 22 ตค. 2020