ธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมกับการแข่งขันที่เปลี่ยนไป

by SME Thailand PR News 29 มค. 2015
Share:



เรื่อง ศููนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ อีไอซี (EIC)
      
     ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กลุ่มผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมเริ่มหันมาทำธุรกิจคลังสินค้ากันมากขึ้น เนื่องจากการขายที่ดินอยู่ในภาวะที่ค่อนข้างผันผวนจึงต้องมุ่งหาธุรกิจที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ค่อนข้างแน่นอน ในขณะเดียวกันก็เริ่มเห็นผู้ให้บริการคลังสินค้าสนใจทำธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเพื่อมุ่งต่อยอดความได้เปรียบจากครอบครองที่ดิน
    
    ธุรกิจคลังสินค้าเหมาะสมกับธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในแง่การต่อยอดความได้เปรียบจากการมีฐานลูกค้ากลุ่มเดียวกัน โดยการรวมกันของทั้งสองธุรกิจจะทำให้เกิดการบริการที่ครบวงจรซึ่งจะสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขัน โดยเฉพาะพื้นที่หัวหาดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างอีสเทิร์นซีบอร์ดซึ่งที่ดินอยู่ในมือผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย



    โดยปกติแล้วรายได้ส่วนใหญ่กว่า 60-80% จะขึ้นอยู่กับการขายที่ดิน ดั้งนั้นจึงมีเพียงธุรกิจการขายไฟฟ้าและน้ำประปาเท่านั้นที่ช่วยพยุงรายได้ในปีที่ขายที่ดินได้ไม่ดีนัก ส่งผลให้ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมหันมาทำธุรกิจคลังสินค้าเพื่อสร้างกระแสเงินสดที่ค่อนข้างแน่นอนในปีที่การขายที่ดินค่อนข้างซบเซา 

    ประกอบกับข้อดีจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ทำให้ธุรกิจคลังสินค้าสามารถคืนทุนได้เร็วขึ้นจากปกติ 8-10 ปี เหลือเพียง 2-4 ปี เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถขายคลังสินค้าที่มีผู้เช่าแล้วเข้าสู่ Property Fund หรือ REIT ได้ แม้ว่าธุรกิจคลังสินค้าจะให้อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่ประมาณ 15-20% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ให้ IRR เท่ากับ 25-30% ในขณะเดียวกันเริ่มเห็นผู้ให้บริการคลังสินค้าสนใจทำธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม เพื่อต่อยอดความได้เปรียบจากการถือครองที่ดิน ประกอบกับอัตราผลตอบแทนภายในที่ค่อนข้างสูงดังที่ได้กล่าวมาแล้วในข้างต้น



 

    นอกจากช่วยสร้างกระแสเงินสดที่ค่อนข้างแน่นอน ธุรกิจคลังสินค้าเหมาะสมกับธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในแง่การต่อยอดความได้เปรียบจากการมีฐานลูกค้ากลุ่มเดียวกัน ลูกค้าของนิคมอุตสาหกรรมส่วนใหญ่เป็นผู้เล่นชาวต่างชาติซึ่งเป็นฐานลูกค้าเดียวกับธุรกิจคลังสินค้า โดยการครอบครองที่ดินของผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมจะทำให้ปล่อยเช่าหรือขายคลังสินค้าได้ง่ายขึ้น เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มีความจำเป็นต้องตั้งคลังสินค้าใกล้กับที่ตั้งของโรงงานภายในรัศมีประมาณ 20-30 กิโลเมตร

    การรวมกันของทั้งสองธุรกิจจะทำให้เกิดการบริการที่ครบวงจรซึ่งจะสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขัน โดยเฉพาะพื้นที่หัวหาดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างอีสเทิร์นซีบอร์ดซึ่งที่ดินอยู่ในมือผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย อีไอซีคาดว่าในอนาคตโมเดลธุรกิจการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะเป็นการจับพ่วงกับการขายหรือให้เช่าคลังสินค้าหรือการให้บริการด้านจัดการคลังสินค้าอย่างครบวงจรเพื่อมุ่งเน้นการหารายได้ตลอดกระบวนการผลิตของลูกค้า
 


     โดยตัวอย่างดังกล่าวสามารถเห็นได้ชัดจากโมเดลของธุรกิจสวนอุตสาหกรรมในสหรัฐฯ ที่ผู้ประกอบการให้บริการตั้งแต่ที่ดิน คลังสินค้า ตลอดจนการบริหารจัดการการขนส่งภายในห่วงโซ่การผลิต ซึ่งเราคาดว่าจะเห็นการแข่งขันด้วยกลยุทธ์ดังกล่าวในพื้นที่แถบอีสเทิร์นซีบอร์ด ซึ่งเกมการแข่งขันจะเป็นการขับเคี่ยวแข่งขันเพื่อดึงดูดลูกค้าที่จะเข้ามาลงทุน เนื่องจากที่ดินที่สามารถพัฒนาได้นั้นอยู่ในมือผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย ประกอบกับทิศทางการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่จะยังคงเข้ามาในพื้นที่ดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง 

    นอกจากนี้ อานิสงส์จากการลงทุนอีโอคาร์เฟส 2 ของผู้ผลิตรถยนต์ รวมไปถึงการเปลี่ยนยุทธศาสตร์การส่งเสริมการลงทุนของบีโอไอที่จะพิจารณาการให้สิทธิประโยชน์ตามประเภทกิจการแทนแบบ "โซนนิ่ง" ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการมีแนวโน้มเลือกที่ตั้งโรงงานใกล้กับห่วงโซ่การผลิตเดิมเนื่องจากจะไม่ได้ประโยชน์จากการลงทุนในจังหวัดในโซน 31 อีกต่อไป



Share:

Related Articles

​5 เทคนิค! จัดหน้าร้านให้ปังปุริเย่ ทั้งออฟไลน์-ออนไลน์

การจัดหน้าร้านให้สวยงามน่าเข้า มีป้ายบอกข้อมูลสินค้าไว้ชัดเจน ย่อมเป็นสิ่งหนึ่งที่ช่วยดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาเลือกซื้อสินค้าได้มากขึ้น โดยในที่นี้ไม่ไ..

by SME Thailand.| 20 ตค. 2020

​โรงแรมเปิด โลกต้องรู้! กลวิธีสื่อสารกับแขกผู้เข้าพักหลังโควิด ด้วย Storytelling (ตอน 1)

หลังจากวิกฤตโควิด-19 ในประเทศไทยเริ่มผ่อนคลาย หลายๆ ธุรกิจจึงเริ่มกลับมาเปิดให้บริการได้อีกครั้ง หนึ่งในนั้นก็คือธุรกิจโรงแรม หลังจากที่โรงแรมได้ปรั..

by SME Thailand.| 15 ตค. 2020

​คนกรุงส่อแววกินเจลดลง! ผู้ประกอบการต้องพลิกกลยุทธ์ แก้เกมพฤติกรรมคนเปลี่ยน

กินเจปีนี้อาจไม่ได้คึกคักเหมือนทุกปี ผู้ประกอบการอาหารเจที่กำลังรอคอยโอกาสและความหวัง จำเป็นที่จะต้องปรับตัวเปลี่ยนกลยุทธ์ เพื่อรับกับพฤติกรรมผู้บริ..

by SME Thailand.| 15 ตค. 2020