ธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมกับการแข่งขันที่เปลี่ยนไป




เรื่อง ศููนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ อีไอซี (EIC)
      
     ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กลุ่มผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมเริ่มหันมาทำธุรกิจคลังสินค้ากันมากขึ้น เนื่องจากการขายที่ดินอยู่ในภาวะที่ค่อนข้างผันผวนจึงต้องมุ่งหาธุรกิจที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ค่อนข้างแน่นอน ในขณะเดียวกันก็เริ่มเห็นผู้ให้บริการคลังสินค้าสนใจทำธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเพื่อมุ่งต่อยอดความได้เปรียบจากครอบครองที่ดิน
    
    ธุรกิจคลังสินค้าเหมาะสมกับธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในแง่การต่อยอดความได้เปรียบจากการมีฐานลูกค้ากลุ่มเดียวกัน โดยการรวมกันของทั้งสองธุรกิจจะทำให้เกิดการบริการที่ครบวงจรซึ่งจะสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขัน โดยเฉพาะพื้นที่หัวหาดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างอีสเทิร์นซีบอร์ดซึ่งที่ดินอยู่ในมือผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย



    โดยปกติแล้วรายได้ส่วนใหญ่กว่า 60-80% จะขึ้นอยู่กับการขายที่ดิน ดั้งนั้นจึงมีเพียงธุรกิจการขายไฟฟ้าและน้ำประปาเท่านั้นที่ช่วยพยุงรายได้ในปีที่ขายที่ดินได้ไม่ดีนัก ส่งผลให้ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมหันมาทำธุรกิจคลังสินค้าเพื่อสร้างกระแสเงินสดที่ค่อนข้างแน่นอนในปีที่การขายที่ดินค่อนข้างซบเซา 

    ประกอบกับข้อดีจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ทำให้ธุรกิจคลังสินค้าสามารถคืนทุนได้เร็วขึ้นจากปกติ 8-10 ปี เหลือเพียง 2-4 ปี เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถขายคลังสินค้าที่มีผู้เช่าแล้วเข้าสู่ Property Fund หรือ REIT ได้ แม้ว่าธุรกิจคลังสินค้าจะให้อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่ประมาณ 15-20% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ให้ IRR เท่ากับ 25-30% ในขณะเดียวกันเริ่มเห็นผู้ให้บริการคลังสินค้าสนใจทำธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม เพื่อต่อยอดความได้เปรียบจากการถือครองที่ดิน ประกอบกับอัตราผลตอบแทนภายในที่ค่อนข้างสูงดังที่ได้กล่าวมาแล้วในข้างต้น



 

    นอกจากช่วยสร้างกระแสเงินสดที่ค่อนข้างแน่นอน ธุรกิจคลังสินค้าเหมาะสมกับธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในแง่การต่อยอดความได้เปรียบจากการมีฐานลูกค้ากลุ่มเดียวกัน ลูกค้าของนิคมอุตสาหกรรมส่วนใหญ่เป็นผู้เล่นชาวต่างชาติซึ่งเป็นฐานลูกค้าเดียวกับธุรกิจคลังสินค้า โดยการครอบครองที่ดินของผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมจะทำให้ปล่อยเช่าหรือขายคลังสินค้าได้ง่ายขึ้น เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มีความจำเป็นต้องตั้งคลังสินค้าใกล้กับที่ตั้งของโรงงานภายในรัศมีประมาณ 20-30 กิโลเมตร

    การรวมกันของทั้งสองธุรกิจจะทำให้เกิดการบริการที่ครบวงจรซึ่งจะสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขัน โดยเฉพาะพื้นที่หัวหาดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างอีสเทิร์นซีบอร์ดซึ่งที่ดินอยู่ในมือผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย อีไอซีคาดว่าในอนาคตโมเดลธุรกิจการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะเป็นการจับพ่วงกับการขายหรือให้เช่าคลังสินค้าหรือการให้บริการด้านจัดการคลังสินค้าอย่างครบวงจรเพื่อมุ่งเน้นการหารายได้ตลอดกระบวนการผลิตของลูกค้า
 


     โดยตัวอย่างดังกล่าวสามารถเห็นได้ชัดจากโมเดลของธุรกิจสวนอุตสาหกรรมในสหรัฐฯ ที่ผู้ประกอบการให้บริการตั้งแต่ที่ดิน คลังสินค้า ตลอดจนการบริหารจัดการการขนส่งภายในห่วงโซ่การผลิต ซึ่งเราคาดว่าจะเห็นการแข่งขันด้วยกลยุทธ์ดังกล่าวในพื้นที่แถบอีสเทิร์นซีบอร์ด ซึ่งเกมการแข่งขันจะเป็นการขับเคี่ยวแข่งขันเพื่อดึงดูดลูกค้าที่จะเข้ามาลงทุน เนื่องจากที่ดินที่สามารถพัฒนาได้นั้นอยู่ในมือผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย ประกอบกับทิศทางการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่จะยังคงเข้ามาในพื้นที่ดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง 

    นอกจากนี้ อานิสงส์จากการลงทุนอีโอคาร์เฟส 2 ของผู้ผลิตรถยนต์ รวมไปถึงการเปลี่ยนยุทธศาสตร์การส่งเสริมการลงทุนของบีโอไอที่จะพิจารณาการให้สิทธิประโยชน์ตามประเภทกิจการแทนแบบ "โซนนิ่ง" ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการมีแนวโน้มเลือกที่ตั้งโรงงานใกล้กับห่วงโซ่การผลิตเดิมเนื่องจากจะไม่ได้ประโยชน์จากการลงทุนในจังหวัดในโซน 31 อีกต่อไป



RECCOMMEND: MARKETING

ส่อง 10 เทรนด์ธุรกิจเกษตรทำเงินในตลาดโลก

 หนึ่งในปัจจัยสี่พื้นฐานสำคัญของมนุษย์คือ “อาหาร” นี่อาจส่งผลต่อกระแสธุรกิจที่กำลังมาแรงและเป็นที่สนใจของคนรุ่นใหม่ในเวลานี้คือธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการเกษตร

เปิดเคล็ดไม่ลับ วิธีทำให้ลูกค้ามี ความรู้สึก & ภาพจำ ที่ดีกับแบรนด์

ในโลกยุคที่การเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วและฉับพลันทันทีแบบนี้ ต้องสร้างตัวตน เกี่ยวกับแบรนด์และผลิตภัณฑ์ให้โดดเด่น หรือทำให้แบรนด์ Outstanding มากแค่ไหนถึงจะพอ

รู้ก่อนรวยก่อน เทรนด์สินค้าที่จะขายดีบนออนไลน์ปี 2565

ในปัจจุบันใครๆ ก็ขายออนไลน์ ทำให้มีร้านค้าออนไลน์เกิดขึ้นมากมายหลากหลายช่องทาง ในเมื่อมีร้านเกิดขึ้นเยอะก็ต้องมีคู่แข่งเยอะด้วยเช่นกัน ซึ่งทำให้เกิดการแข่งขันที่ไม่มีที่สิ้นสุด