ตลาดที่อยู่อาศัย ฝืดหนักหรือฟองสบู่

 



 
เรื่อง:     ดร.โสภณ พรโชคชัย
              ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
               บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
              sopon@area.co.th; www.facebook.com/dr.sopon4
 

         สำหรับท่านที่ต้องการหาซื้อที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ห้องชุดหรืออื่น ๆ คงอยากทราบว่าตลาดที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในขณะนี้ เป็นอย่างไรบ้าง  ผมมีข้อมูลมาให้ท่านดูกันครับ

         เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้แถลงถึงการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ครั้งล่าสุดนั้น จัดทำขึ้นถึงสิ้นเดือนมิถุนายน - ต้นเดือนกรกฎาคม 2558 เพื่อประเมินสถานการณ์ล่าสุดจริง ๆ โดยถือเป็นการสำรวจที่คลอบคลุมมากที่สุด
 
มั่นใจได้ในผลสำรวจ

         ศูนย์ข้อมูลฯ ของผมได้สำรวจต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 โดยถือเป็นศูนย์ข้อมูลฯ ที่มีข้อมูลที่ต่อเนื่องยาวนานที่สุด และที่สำคัญ เป็นกลางที่สุด โดยไม่มีผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในนามของสมาคมใด ๆ เข้ารับรู้ข้อมูลในฐานะกรรมการศูนย์ข้อมูลฯ ก่อน  ผู้ใช้บริการสามารถได้รับข้อมูลโดยเท่าเทียมกันในฐานะสมาชิก  และ ดร.โสภณ ย้ำว่า ศูนย์ข้อมูลฯ นี้ เป็นอิสระ ไม่อยู่ใต้อาณัติของผู้ใด

         การสำรวจล่าสุดพบโครงการถึง 1,634 โครงการ ที่ยังขายอยู่ในท้องตลาด ทั้งนี้หากนับรวมโครงการที่มีหน่วยเหลือขายตั้งแต่ 20 หน่วยขึ้นไป ซึ่งควรเป็นโครงการที่ยังมีกิจกรรมการขายจริง ๆ อยู่นั้น มีอยู่ 1,185 โครงการ  จากการสำรวจข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยทั่วอาเซียนของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮจิมินห์ ล้วนแต่มีโครงการรอขายอยู่น้อยไม่เกิน 300 โครงการเท่านั้น  ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร จึงถือว่าคึกคักที่สุดในอาเซียน  หากประเทศไทยคืนสู่ความสงบและมีประชาธิปไตยตามที่ทางรัฐบาลสัญญาไว้ ประเทศก็จะยิ่งเติบโตกว่านี้
 
เราพบอะไรบ้าง

         ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่สำรวจนี้มีขนาดเท่ากับครึ่งหนึ่งของทั่วประเทศ  ทั้งนี้เพราะการรวมศูนย์อยู่ที่กรุงเทพมหานครในกรณีของประเทศไทย  อย่างไรก็ตามการพัฒนาที่น่าสนใจก็คือภูมิภาคชายฝั่งทะเลตะวันออก ซึ่งผนวกรวมกับเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในอนาคต โดยเฉพาะบางส่วนของจังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยอง  ทำให้กลายเป็นอภิมหานาคร (Urban Field หรือ Megalopolis) ในอนาคต

         ยิ่งกว่านั้นจากข้อมูลทั่วประเทศ เชื่อว่าสินค้าที่อยู่อาศัยได้รับความสนใจจากชาวต่างประเทศประมาณ 13% ของสินค้าทั้งหมด ซึ่งนับว่าไม่น้อย  อย่างไรก็ตามประเทศไทยเป็นเพียงหนึ่งในสามประเทศในอาเซียน (อีก 2 ประเทศคือบรูไนและเมียนมาร์) ที่ยังไม่มีกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นการให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยโดยไม่ต้องเสียภาษีเพราะผู้มีอำนาจในประเทศไทยไม่ต้องการเสียภาษี จึงไม่ผ่านกฎหมายนี้ จึงเท่ากับเป็นการขายชาติโดยแท้
 
การขายตอนนี้เป็นไง

         ภาพรวมของการสำรวจในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลล่าสุดก็คือ มีโครงการที่อยู่อาศัยมีจำนวน 488,026 หน่วยที่สำรวจพบ รวมมูลค่า 1,646,767 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นห้องชุดมากสุดถึง 51% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 23%  บ้านเดี่ยว 19% และอื่น ๆ อันได้แก่ บ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินจัดสรรอีกเพียง 7% เท่านั้น  สินค้าหลักในของเขตทั่วประเทศยังเป็นห้องชุด และในหลายพื้นที่ห้องชุดเพิ่มขึ้นสูงสุด เช่น พื้นที่แถบชายฝั่งทะเล พัทยา ภูเก็ต เป็นต้น

         ในขณะนี้มีหน่วยเหลือขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ 178,641 หน่วย  ตัวเลขหน่วยรอขายนี้เพิ่มขึ้นมาโดยตลอดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา  แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เพราะปริมาณบ้านในกรุงเทพมหานครมีอยู่ราว 4.8 ล้านหน่วย หรือ 3.7% ของทั้งหมด  ในห้วงวิกฤติปี 2540-2542 สัดส่วนนี้สูงถึง 5%  ดังนั้นขณะนี้แม้ยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ  แต่ก็มีแนวโน้มสู่วิกฤติในอนาคตได้  แต่คงกินเวลาอีก 2-3 ปี หากไม่มีการแก้ไขใด ๆ
 
การเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2558

         มีการเปิดใหม่ถึง 56,548 หน่วย โดย 56,388 หน่วย หรือ 99.7% เป็นที่อยู่อาศัย  แยกเป็นห้องชุดถึง 37,220 หน่วย (66%) ทาวน์เฮาส์ 12,176 หน่วย (22%) และบ้านเดี่ยว 4,230 หน่วยหรือ 8%  จะสังเกตได้ว่าสินค้าส่วนใหญ่เป็นสินค้าระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านกลุ่มหนึ่งและ ที่เกิน 10 ล้านขึ้นไปอีกกลุ่มหนึ่ง

         ถ้าประเมินจากภาพรวม จะพบว่าปีนี้มีสินค้าเกิดขึ้นน้อยกว่าปี 2557 เพียง 1% แต่มูลค่าจะสูงกว่า 30%  แต่นี่เป็นแค่ภาพลวงตา ทั้งนี้เมื่อแยกแยะให้เห็นสินค้าที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป จะพบว่า สินค้าราคาเกิน 10 ล้านบาทนั้น มีเกิดเพิ่มขึ้นถึง 161% คือจากปีที่แล้ว 2,355 หน่วย มาปีนี้จะเพิ่มเป็น 6,154 หน่วย  ส่วนมูลค่าปีที่แล้วเกิด 36,769 ล้านบาท แต่ปีนี้อาจเกิดสูงถึง 140,060 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 281%

         สินค้าอีกกลุ่มหนึ่งที่เกิดเพิ่มสูงกว่าปีที่แล้วมากก็คือสินค้าราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยเฉพาะห้องชุด โดยพบว่า มีห้องชุดราคานี้เกิดในปี 2557 จำนวน 10,385 หน่วย  แต่ในปี 2558 คาดว่าจะเกิดถึง 18,876 หน่วย  หรือเพิ่มขึ้น 82%  ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นอย่างแรงในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  ปรากฏการณ์นี้ชี้ว่า

         1. สินค้าที่ยังขายดี ก็คือสินค้าราคาเกิน 10 ล้านบาทที่ขายแก่คหบดีที่มีรายได้สูง เศรษฐกิจที่ตกต่ำนี้อาจไม่ได้กระทบต่อผู้บริโภคกลุ่มนี้แต่อย่างใด  ผลการขาย ยังขายได้ดีพอสมควรแทบทุกทำเล

         2. สินค้าราคาถูกเช่นห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งหวังขายให้กับผู้มีรายได้น้อย และผู้มีรายได้สูงเพื่อซื้อไว้เก็งกำไร ปรากฏว่าขายได้ดีในบางทำเล และบางบริษัท
 
สินค้าขายดีมีอนาคต

         สินค้าที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาคือ ธันวาคม 2557 - มิถุนายน 2558 ซึ่งแสดงว่าขายดี น่าสนใจลงทุนได้แก่:

         1. ตึกแถวราคา 10-20 ล้านบาท ทำเล I4: ยานนาวาสี มีการปรับราคาขึ้นจาก 12.8 ล้านบาท เป็น 14.586 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 14% แสดงว่าเป็นสินค้าที่เป็นที่ต้องการ

         2 ทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล H1: บางนา-ตราด กม.1-10 มีการปรับราคาขึ้นจาก 3.99 ล้านบาท เป็น 4.49 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 12.5% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา  แสดงว่าเป็นสินค้าที่ได้รับการยอมรับในตลาดในบริเวณนี้

         3. ทาวน์เฮาส์ ราคา 5-10 ล้านบาท ทำเล F2: รัชโยธิน แต่เดิมมีราคา 8.2 ล้านบาท ในเดือนธันวาคม 2557 เพิ่มเป็น 9.18 ล้านบาทในเดือนมิถุนายน 2558 หรือเพิ่มขึ้น 12% แสดงว่าสินค้านี้มีความคึกคักเป็นที่ต้องการในพื้นที่นี้

         4. ห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ในทำเล F6: เทพลีลา-มหาดไทย ปรับตัวขึ้นจาก 2.61 ล้านบาท เป็น 2.911 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11.5%  ดังนั้นหากจะทำสินค้าประเภทนี้ออกสู่ตลาดในบริเวณนี้ น่าจะเป็นที่ต้องการ
 
สินค้าที่ขายไม่ดี ควรเลี่ยง

         ในทางตรงกันข้าม มีสินค้าที่ราคาตกต่ำลง ซึ่งแสดงว่าคงไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก จึงต้องลดราคาลงมา ซึ่งผู้ที่จะทำโครงการใหม่พึงระวัง หรือผู้ซื้อพึงระวังเช่นกันว่าเป็นสินค้าที่อาจไม่เหมาะสมกับทำเลนั้น ๆ ได้แก่

         1. บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปในmำเล C4: บางซื่อ มีราคาปรับตัวลงจาก 25.53 ล้านบาทเป็น 22.5 ล้านบาท หรือราคาลดลงถึง 11.9% ในรอบ 6 เดือน (ธันวาคม 2557 - มิถุนายน 2558) กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าสินค้าประเภทนี้อาจไม่เหมาะสมกับย่านนี้

         2. บ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล B3: แจ้งวัฒนะ ได้ลงราคาจาก 4.117 ล้านบาท เป็น 3.651 ล้านบาท ลดลงถึง 11.3%  ในย่านนี้ อาจมีการพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ หรือห้องชุด การพัฒนาบ้านแฝดระดับราคานี้อาจไม่เป็นที่ต้อนรับของตลาด

         3. ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ย่านทำเล K4: อ้อมน้อย ราคาลดจาก 1.329 ล้านบาท เหลือเพียง 1.185 ล้านบาท ลดลง 10.8%  ในย่านนี้ ห้องชุดราคาจะต่ำกว่า 1 ล้านบาท และยังมีทาวน์เฮาส์ราคา 1 ล้านบาท แข่งกับสินค้ากลุ่มนี้อยู่ด้วย

         4. ห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ย่านทำเล A4: รังสิตคลอง 1-7 ราคาลดลงจาก 0.69 ล้านบาท เป็น 0.616 ล้านบาท หรือลงลง 10.7%  ในย่านนี้ห้องชุดที่ขายอยู่ยังไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก  จึงมีการลงราคาเพื่อจูงใจให้มีการตัดสินใจซื้อ
 
รัฐบาลควรล้อมคอก

         หากรัฐบาลกลัวว่าจะเกิดวิกฤติ  รัฐบาลควรที่จะ "ล้อมคอก" โดยรัฐบาลควรเร่งสร้างความมั่นคงให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลควรมีนโยบายให้บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายและผู้บริโภคปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 รัฐบาลควรมีนโยบายขอให้ทุกฝ่ายปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้ แทนที่จะเป็นแบบสมัครใจเช่นในปัจจุบัน  ทั้งนี้ผลดีก็คือ ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในการคุ้มครองของตลาดอสังหาริมทรัพย์และมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เป็นการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่ายทางหนึ่ง

         รัฐบาลพึงควบคุมผู้ประกอบการ ผู้รับเหมาสร้างบ้าน และนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์  รัฐบาลควรเสนอตราพระราชบัญญัติผู้ประกอบการและผู้ประกอบวิชาชีพบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ แต่การตราพระราชบัญญัติอาจกินเวลานาน ในเฉพาะหน้านี้รัฐบาลจึงควร โดยตั้งสภาอสังหาริมทรัพย์หรือคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อกำกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  ตั้งคณะกรรมการวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน-นายหน้า-บริหารทรัพย์สิน

         รัฐบาลยังควรจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  ทั้งนี้ผลดีของการนี้ก็คือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นการวางรากฐานของระบอบประชาธิปไตยที่แท้จริงที่ทุกฝ่ายมีส่วนร่วมในการเสียภาษีและได้รับประโยชน์จากภาษี เป็นการกระจายอำนาจตามแนวทางการพัฒนาประเทศ และเมื่อมีการจัดเก็บภาษีนี้แล้ว ภาษีที่ซ้ำซ้อน เช่น ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน ก็สมควรยกเลิก

         นอกจากนี้รัฐบาลควรเร่งพัฒนาระบบรถไฟฟ้า แต่ให้เป็นระบบสัมปทาน ไม่ให้เกิดการผูกขาด รวมทั้งการนำที่ดินของรัฐมาพัฒนาเพื่อการพาณิชย์ เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศให้มากขึ้น เป็นต้น

www.smethailandclub.com : แหล่งข้อมูล เพื่อผู้ประกอบการ SME

RECCOMMEND: MARKETING

ซีอิ๊วแปลงร่าง รวมไอเดียการตลาดนอกกรอบ สู่สินค้านอกขวด เด็กสมบูรณ์

“เด็กสมบูรณ์” แบรนด์ซีอิ๊วขาว และซอสปรุงรสอื่นๆ ที่อยู่คู่ครัวไทยมานานกว่า 77 ปี วันนี้ฉีกตัวตนออกจากกรอบเดิมๆ ไม่ได้เป็นเพียงซีอิ๊วก้นครัวอีกต่อไป

จับตา Vending Machine ธุรกิจมาแรง จะมาแทนมินิมาร์ทจริงหรือ?

มินิมาร์ทหลบไป นาทีนี้ต้องยกให้ตู้จำหน่ายสินค้าอัตโนมัติ (Vending Machine) ที่ได้รับความนิยมอย่างมากในเมืองไทย จากข้อมูลของ ttb analytics บอกไว้ว่าในปี 2565 มีจำนวนตู้ในประเทศไทยมากกว่า 30,000 ตู้ ดันให้ตลาดนี้มีมูลค่าราว 5,000 ล้านบาท

5 ไอเดียการตลาดแบรนด์ดัง ทำแคมเปญให้ปังช่วง Pride Month

pride month, CRYBABY, Cornetto, Dockers, Levi, GUESS, CC Double O, Sme, ผู้ประกอบการ, ความสำเร็จผู้ประกอบการ, ไอเดียการตลาดธุรกิจ, การบริหารธุรกิจ, นวัตกรรมแปรรูป, กลยุทธ์การตลาด, เทรนด์ธุรกิจ, ธุรกิจร้านอาหาร, เทคนิคลดต้นทุน, ไอเดียธุรกิจ, การตลาดออนไลน์