TEXT : กองบรรณาธิการ
Main Idea
- กระแส Green ยังแรงต่อเนื่องในการทำธุรกิจ
- ส่งผลให้ Green Office เป็นธุรกิจที่น่าจับตา เนื่องจากมีความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่และบริษัทต่างชาติที่ให้ความสำคัญกับกระแสการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน (Environmental, Social, Governance: ESG)
- ที่สำคัญมีการคาดการณ์ว่าการพัฒนา Green Office มีโอกาสคืนทุนเร็วกว่าสำนักงานทั่วไป 2-3 ปี
Green Office คืออะไร?
สำนักงานประเภท Green Building หรือ “Green Office” คือ อาคารสำนักงานที่มีการออกแบบและก่อสร้างโดยมุ่งหวังให้เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และอนุรักษ์พลังงาน โดยมาตรฐาน Green Building ที่ได้รับการยอมรับและใช้กันอย่างแพร่หลายในระดับโลกอย่าง LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) จะประกอบไปด้วย 8 ด้านดังนี้
1. Location & Transportation ที่จะสนับสนุนให้ผู้ใช้อาคารเลือก Mode การเดินทางที่ปล่อยมลภาวะต่ำ
2. Sustainable Sites เพื่อส่งเสริมให้การออกแบบและพัฒนาอาคารส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในพื้นที่ให้น้อยที่สุด
3. Water Efficiency สำหรับการลดปริมาณการใช้น้ำในอาคาร
4. Energy & Atmosphere สำหรับการลดการใช้พลังงานโดยรวมและสนับสนุนให้ใช้พลังงานทดแทน
5. Material & Resource เพื่อลดการใช้ทรัพยากรสิ้นเปลือง หรือที่ไม่ได้รับมาตรฐานด้านการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม
6. Indoor Environmental Quality ให้ผู้ใช้อาคารอยู่สบายและมีสุขภาพดีเมื่อใช้กิจวัตรประจำวันในอาคาร
7. Innovation ให้เจ้าของอาคารนำนวัตกรรมที่ไม่ได้กำหนดใน LEED มาใช้และได้ผลลัพธ์ที่ดีกว่าเกณฑ์
8. Regional Priority สนับสนุนให้การก่อสร้างอาคารต้องคำนึงถึงปัญหาสิ่งแวดล้อมที่อยู่ในท้องถิ่นนั้นๆ
ทำไมธุรกิจ Green Office จึงน่าสนใจ
ปัจจัยหลักๆ ที่ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มหันมาพัฒนา Green Office กันมากขึ้นเป็นเพราะ
1) ตลาดโตขึ้น สามารถขยายกลุ่มผู้เช่าไปยังกลุ่มบริษัทข้ามชาติ และบริษัทขนาดใหญ่ที่ให้ความสำคัญกับการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม
2) กระแส ESG เปิดโอกาสสามารถตั้งอัตราค่าเช่าได้สูงกว่าสำนักงานทั่วไป 20-30% จากข้อมูลอัตราค่าเช่า Green Office ในพื้นที่ CBD และ Non-CBD โดยเฉลี่ยที่อยู่ในระดับ 1,400 และ 1,025 บาท/ตร.ม./เดือน สูงกว่าสำนักงานโดยเฉลี่ยในพื้นที่ที่ 1,055 และ 850 บาท/ตร.ม./เดือน อยู่ราว 33% และ 20% ตามลำดับ
3) 74% ขององค์กรทั่วโลกมีแนวโน้มที่จะยอมจ่ายค่าเช่าสำนักงานสูงขึ้นเพื่อแลกกับการเช่าสำนักงานประเภท Green Office
4) 56% ขององค์กรทั่วโลกจะดำเนินการเช่า Green Office ให้เสร็จสิ้นให้เสร็จสิ้นภายในปี 2568 (ค.ศ. 2025)
5) มีเพียง 7% เท่านั้นที่ไม่เคยพิจารณาเรื่องการเช่า Green Office เลย
6) ประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน อาทิ ค่าไฟฟ้า และค่าน้ำได้ถึง 30% และ 20%
7) ช่วยเพิ่มกำไรให้กับผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ค่าไฟฟ้ามีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง
ตัวอย่าง Green Office ประหยัดพลังงาน
อาคาร Park Venture ที่ได้รับรองมาตรการ LEED ในระดับสูงสุด คือ Platinum มีการเลือกใช้กระจกอนุรักษ์พลังงาน 3 ชั้น (Low-e) ที่มีคุณสมบัติช่วยลดแสงแดด และความร้อนเข้าสู่ตัวอาคาร อีกทั้งยังมีการใช้ระบบลิฟต์อัจฉริยะ (Intelligent Lift System) ระบบปรับอากาศที่ช่วยควบคุมความเย็นให้เหมาะสมกับความร้อนในแต่ละพื้นที่ (Variable Air Volume Control System) รวมถึงยังมีการนำน้ำที่ใช้แล้วภายในอาคารมาบำบัดและหมุนเวียนกลับมาใช้ใหม่ (Greywater Reuse) และใช้รดน้ำต้นไม้ภายในโครงการ จึงช่วยให้อาคารสามารถประหยัดพลังงานได้ถึง 30%
อาคาร Rajanakarn ที่ได้ยกระดับจากสำนักงานทั่วไปเข้าสู่มาตรฐาน Green Building ในระดับ Gold ก็ได้มีการลงทุนติดตั้งระบบบริหารจัดการอาคารอัตโนมัติ (Building Automation System) เพื่อให้สามารถควบคุมระบบปรับอากาศ และระบบไฟฟ้าภายในอาคารเป็นรายพื้นที่ได้ อีกทั้งยังมีการเปลี่ยนหลอดไฟในอาคารให้เป็น LED ซึ่งช่วยลดค่าไฟฟ้าได้ถึง 30%
Green Office ในไทยโตต่อเนื่อง
ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา Green Office ที่ได้มาตรฐาน LEED ในไทยมีจำนวนมากขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 14 โครงการ ในปี 2556 ขึ้นมาอยู่ที่ 83 โครงการในปี 2565 และมีแนวโน้มที่จะเติบโตอย่างต่อเนื่องขึ้นไปแตะระดับ 100 โครงการได้ในปี 2567 ตามกระแส ESG ที่กระตุ้นให้ผู้พัฒนาอาคารสำนักงานต้องหันมาให้ความสำคัญกับการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมมากขึ้น
ตัวอย่าง Green Office ที่เป็นที่รู้จัก
- สำนักงานของตลท. (The Stock Exchange of Thailand) ที่ ถ.รัชดา
- อาคารเอสซีจี 100 ปี (SCG 100th Year Building) หรือสำนักงานใหญ่ของ BCP ซึ่งอยู่ในบริเวณใกล้ BTS สถานีบางจาก
- ตลอดจนสำนักงานให้เช่า (Commercial Offices) เช่น
โครงการ Park Venture Ecoplex ที่อยู่ติดกับ BTS สถานีเพลินจิต
โครงการ Singha Complex ที่ตั้งอยู่บริเวณแยกอโศก-เพชรบุรี
โครงการ FYI Center ที่ติดกับ MRT สถานีศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์
โครงการ AIA Capital Center ที่ตั้งอยู่บน ถ.รัชดา
Green Office คืนทุนเร็วกว่าสำนักงานทั่วไป 2-3 ปี
อย่างไรก็ดี Krungthai COMPASS เล็งเห็นว่าอาคารสำนักงานประเภท Green Building หรือ “Green Office” ยังเป็น Segment หนึ่งของธุรกิจสำนักงานให้เช่าที่ยังมีแนวโน้มได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้เช่า โดยเฉพาะบริษัทต่างชาติและบริษัทขนาดใหญ่ที่ให้ความสำคัญกับกระแส ESG
ข้อมูลของ Knight Frank ที่ระบุว่า อัตราเช่า (Occupancy Rate: OR) ของ Green Office ใน 9M/2565 ยังอยู่ในระดับสูงถึง 85.8% มากกว่าภาพรวมของตลาดสำนักงานที่ 80.3%
ทั้งนี้ Krungthai COMPASS พบว่าแม้ Green Office จะมีต้นทุนในการพัฒนาที่สูงกว่าสำนักงานทั่วไปราว 15% แต่การที่ Green Office สามารถกำหนดอัตราค่าเช่าได้สูงขึ้น 20-30% และช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานทั้งไฟฟ้า และน้ำ จะช่วยให้การลงทุนพัฒนา Green Office โครงการใหม่ๆ มีระยะเวลาคืนทุนเร็วกว่าสำนักงานทั่วไปราว 2-3 ปี การพัฒนาโครงการสำนักงานใหม่ๆ ในภาวะที่การแข่งขันอยู่ในระดับสูงนั้น จึงควรพิจารณาการยกระดับสู่มาตรการ Green Building เช่นเดียวกับเจ้าของสำนักงานทั่วไปก็สามารถลงทุนเพื่อยกระดับอาคารเดิมสู่ Green Office ได้เช่นกัน
Cr: Krungthai COMPASS
www.smethailandclub.com
ศูนย์รวมข้อมูลธุรกิจเอสเอ็มอี
