เงินออมน้อยก็ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้

เรื่อง กองบรรณาธิการ

    เมื่อเอ่ยถึงช่องทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผู้มีเงินออมในบ้านเราส่วนใหญ่จะคิดถึงการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ทั้งที่ดินเปล่า บ้านที่อยู่อาศัย และคอนโดมิเนียม เป็นต้น  ซึ่งทำให้ผู้ออมรายย่อยที่เบี้ยน้อยอาจร้องยี้ว่า เป็นการลงทุนที่เกินกำลังทรัพย์ เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงต้องใช้เงินจำนวนมหาศาล

    แต่จริงๆ แล้ว ผู้ออมรายย่อยที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็สามารถลงทุนได้ โดยใช้เงินลงทุนไม่มาก นั่นคือ ‘การลงทุนผ่านหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์’ ซึ่งปัจจุบันมีสินทรัพย์ให้เลือกหลากหลาย โดยมีทั้งอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม หอพัก บ้านที่อยู่อาศัย สนามบิน เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ โรงแรม และห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

    ทีนี้มารู้จักกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กัน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นเกิดขึ้นมานานหลายสิบปีแล้วในต่างประเทศ แต่อาจใช้ชื่อเรียกที่ต่างออกไปจากชื่อที่ใช้เรียกในประเทศไทย โดยส่วนใหญ่จะใช้ชื่อว่า Real Estate Investment Trusts หรือ REITs เป็นกองทุนที่ได้รับความนิยมจากผู้ลงทุนมากประเภทหนึ่ง สำหรับประเทศไทย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพิ่งจะได้รับความนิยมเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้ 

    สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จัดเป็นกองทุนปิดประเภทหนึ่งที่ระดมเงินทุนจากผู้ลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารสำนักงาน โรงงาน โรงแรม ศูนย์การค้า คอนโดมีเนียม เป็นต้น โดยกองทุนรวมจะได้รับรายได้ในรูปของค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ แล้วนำมาจ่ายให้แก่ผู้ลงทุนในรูปของเงินปันผล

    การจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น นอกจากบริษัทจัดการ ซึ่งนั่นก็คือ บลจ. จะต้องจัดให้มีผู้ดูแลผลประโยชน์เช่นเดียวกับกองทุนรวมประเภทอื่นๆแล้ว ยังต้องจัดให้มีผู้ทำหน้าที่ประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์( ก.ล.ต.) เป็นประจำทุก 2 ปี และทำการสอบทานทุกปี เพื่อให้ผู้ลงทุนได้มีข้อมูลสำหรับการตัดสินใจลงทุน ส่วนการบริหารอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการดูแลพื้นที่และการเก็บค่าเช่านั้น บริษัทจัดการสามารถว่าจ้างมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์มาบริหารจัดการแทนได้

    การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ลงทุนได้รับสิทธิประโยชน์ทางด้านภาษีไม่แตกต่างจากการลงทุนในกองทุนรวมประเภทอื่นๆ แต่ตัวกองทุนเองได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีโดยกองทุนได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลจากกำไรหรือผลประโยชน์ที่ได้รับจากการดำเนินงาน ซึ่งหากนิติบุคคลลงทุนในกิจการอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปจะต้องเสียภาษีเงินได้ในอัตราร้อยละ 30 

    ส่วนมาตรการด้านภาษีที่รัฐบาลประกาศใช้ไม่ว่าจะเป็นการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2 เปอร์เซ็นต์ เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1 เปอร์เซ็นต์ เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ และภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3 เปอร์เซ็นต์ เหลือ 0.1 เปอร์เซ็นต์นั้น หากกองทุนมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับมาตรการเหล่านี้ก็จะเป็นผลให้ค่าใช้จ่ายต่างๆ ลดลง และได้รับผลกำไรมากขึ้น ซึ่งท้ายที่สุดก็จะเป็นผลประโยชน์ของผู้ลงทุนนั่นเอง

    ข้อดีของกองทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ลงทุนนั้นมีหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นการใช้เงินลงทุนในจำนวนที่ไม่มากแต่สามารถลงทุนในทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ ต่างจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงที่ต้องการเงินลงทุนก้อนใหญ่ ถ้ากองทุนมีการกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท และอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นมีรายได้สม่ำเสมอ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงงาน เป็นต้น จะสามารถลดความผันผวนของรายได้ของกองทุนนั้นๆ 

    กล่าวคือ ขณะที่อสังหาริมทรัพย์หนึ่งมีรายได้ลดลง แต่อสังหาริมทรัพย์ในอีกธุรกิจหนึ่งอาจมีรายได้เพิ่มขึ้น ช่วยลดความผันผวนของอัตราผลตอบแทน 

    นอกจากนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังมีสภาพคล่องสูงกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทุกกองที่ตั้งขึ้นในประเทศต้องจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้เมื่อต้องการ และโดยส่วนใหญ่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะมีการปรับตัวสูงขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ ซึ่งช่วยให้ผู้ลงทุนมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนทั้งในภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวและภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ  

    อย่างไรก็ตาม การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นก็มีข้อควรพิจารณาเป็นพิเศษด้วยเช่นกัน นั่นก็คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าหรือสัญญาเช่า (Leasehold) มูลค่าของหน่วยลงทุนจะค่อยๆ ลดลงเมื่อระยะเวลาของสัญญาเช่าลดน้อยลง และจะลดลงเหลือศูนย์ ณ วันสิ้นสุดโครงการ หรือหมดมูลค่าในวันสุดท้ายของสัญญาเช่านั่นเอง ผู้ถือหน่วยจึงมีโอกาสจะได้รับเงินปันผลเฉพาะในช่วงเวลาที่กองทุนสามารถหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้ตามสัญญาเช่าเท่านั้น 

    นอกจากนี้ ราคาของหน่วยลงทุนอาจเปลี่ยนแปลงได้ระหว่างที่มีการลงทุน ขึ้นอยู่กับผู้ที่ทำหน้าที่บริหารสินทรัพย์นั้นๆ ว่าสามารถบริหารจัดการกระแสเงินที่ได้รับจากค่าเช่าได้ตามเป้าหมายที่กำหนดไว้หรือไม่

    มาถึงบรรทัดนี้ ผู้ออมที่มีกำลังเงินน้อย แต่อยากกระจายเงินลงทุนไปยังสินทรัพย์ที่หลากหลาย รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นว่า ท่านมีทางออกแล้ว นั่นคือ การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  แต่ขอให้ท่องไว้ให้ขึ้นใจดังวรรคทองที่ว่า 

    การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยง ต้องศึกษาข้อมูลให้รอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน…!!!        

Create by smethailandclub.com : แหล่งรวมข้อมูล เพื่อผู้ประกอบการ SME