​สินค้าที่อยู่อาศัยที่ขายดี และที่ขายไม่ดี



 



 
เรื่อง :     ดร.โสภณ พรโชคชัย
              ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
     
 
         จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมดถึง 1,634 โครงการ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2558 พบว่าสินค้าที่อยู่อาศัยบางกลุ่มมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น แสดงว่าขายได้ดี  และบางกลุ่มมีการปรับราคาลง แสดงว่าขายไม่ได้  เป็นสินค้าประเภทไหนบ้าง

         ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยจากผลการสำรวจล่าสุดว่า สินค้าที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาคือ ธันวาคม 2557 - มิถุนายน 2558 มีดังนี้:

         1. ตึกแถวราคา 10-20 ล้านบาท ทำเล I4: ยานนาวาสี มีการปรับราคาขึ้นจาก 12.8 ล้านบาท เป็น 14.586 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 14% แสดงว่าเป็นสินค้าที่เป็นที่ต้องการ

         2 ทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล H1: บางนา-ตราด กม.1-10 มีการปรับราคาขึ้นจาก 3.99 ล้านบาท เป็น 4.49 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 12.5% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา  แสดงว่าเป็นสินค้าที่ได้รับการยอมรับในตลาดในบริเวณนี้

         3. ทาวน์เฮาส์ ราคา 5-10 ล้านบาท ทำเล F2: รัชโยธิน แต่เดิมมีราคา 8.2 ล้านบาท ในเดือนธันวาคม 2557 เพิ่มเป็น 9.18 ล้านบาทในเดือนมิถุนายน 2558 หรือเพิ่มขึ้น 12% แสดงว่าสินค้านี้มีความคึกคักเป็นที่ต้องการในพื้นที่นี้

         4. ห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ในทำเล F6: เทพลีลา-มหาดไทย ปรับตัวขึ้นจาก 2.61 ล้านบาท เป็น 2.911 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11.5%  ดังนั้นหากจะทำสินค้าประเภทนี้ออกสู่ตลาดในบริเวณนี้ น่าจะเป็นที่ต้องการ

         5. ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ทำเล H3: ศรีนครินทร์ (แมคโคร) ราคาเพิ่มจาก 1.125 ล้านบาท เป็น 1.238 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.1%  แสดงว่าสินค้านี้มีผู้ต้องการมากพอสมควร จึงมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น

         ในทางตรงกันข้าม มีสินค้าที่ราคาตกต่ำลง ซึ่งแสดงว่าคงไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก จึงต้องลดราคาลงมา ซึ่งผู้ที่จะทำโครงการใหม่พึงระวัง หรือผู้ซื้อพึงระวังเช่นกันว่าเป็นสินค้าที่อาจไม่เหมาะสมกับทำเลนั้น ๆ ได้แก่

         1. บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปในmำเล C4: บางซื่อ มีราคาปรับตัวลงจาก 25.53 ล้านบาทเป็น 22.5 ล้านบาท หรือราคาลดลงถึง 11.9% ในรอบ 6 เดือน (ธันวาคม 2557 - มิถุนายน 2558) กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าสินค้าประเภทนี้อาจไม่เหมาะสมกับย่านนี้

         2. บ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล B3: แจ้งวัฒนะ ได้ลงราคาจาก 4.117 ล้านบาท เป็น 3.651 ล้านบาท ลดลงถึง 11.3%  ในย่านนี้ อาจมีการพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ หรือห้องชุด การพัฒนาบ้านแฝดระดับราคานี้อาจไม่เป็นที่ต้อนรับของตลาด

         3. ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ย่านทำเล K4: อ้อมน้อย ราคาลดจาก 1.329 ล้านบาท เหลือเพียง 1.185 ล้านบาท ลดลง 10.8%  ในย่านนี้ ห้องชุดราคาจะต่ำกว่า 1 ล้านบาท และยังมีทาวน์เฮาส์ราคา 1 ล้านบาท แข่งกับสินค้ากลุ่มนี้อยู่ด้วย

         4. ห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ย่านทำเล A4: รังสิตคลอง 1-7 ราคาลดลงจาก 0.69 ล้านบาท เป็น 0.616 ล้านบาท หรือลงลง 10.7%  ในย่านนี้ห้องชุดที่ขายอยู่ยังไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก  จึงมีการลงราคาเพื่อจูงใจให้มีการตัดสินใจซื้อ

         5. ห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล C2: ติวานนท์-กรุงเทพนนท์ ลงราคาจาก 4.804 ล้านบาท เหลือเพียง 4.3 ล้านบาท หรือลดลง 10.5% ทั้งนี้ในย่านนี้ ห้องชุดกลุ่มใหญ่จะมีราคาต่ำกว่านี้  แสดงว่าการกำหนดราคาอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

         อนึ่งในการตั้งราคาขายสินค้า หรือการประมาณราคาเพื่อการซื้อสินค้า ควรมีการเปรียบเทียบตลาดให้ชัดเจน ถึงจุดอ่อน จุดแข็ง ในด้านทำเล การก่อสร้าง สภาพโครงการ สภาพแวดล้อม ทางเข้าออก บริการและสาธารณูปการต่าง ๆ ให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้ขายหรือซื้อผิดราคา กรณีตัวอย่างข้างต้น จึงเป็นอุทาหรณ์สำคัญ

         ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจพบว่า ในแต่ละเดือนโครงการหนึ่งๆ ในขณะนี้ขายได้ประมาณ 4.4% ของสินค้าในโครงการนั้น ๆ  ส่วนสินค้าที่เพิ่งเปิดใหม่ในปี 2558 มีอัตราการขายได้ต่อเดือนเท่ากับ 16% ทั้งนี้เพราะมีการส่งเสริมการขายดีกว่า  ดังนั้นโครงการใดที่ขายได้ต่ำกว่านี้จึงเป็นการขายที่ช้า อาจประสบปัญหาได้  ส่วนโครงการใด ที่ขายได้เร็วกว่านี้แสดงว่าน่าจะประสบความสำเร็จด้วยดี


RECCOMMEND: MARKETING

การตลาดของคนเกาหลี ขายของแบบไหน สะกดให้นักช้อปซื้อของจนเพลินกระเป๋า

เวลาพูดถึงการท่องเที่ยวเกาหลี หลายคนก็จะนึกถึงแสงและความโมเดิร์น นึกถึงย่านช้อปปิ้ง แต่รู้ไหมว่าจริงๆ แล้วคนเกาหลีกลับมีวิธีทำการตลาด ขายสินค้าได้อย่างน่าสนใจเช่นกัน

หายนะทางธุรกิจ บริษัทระดับโลกยังเจ๊ง เมื่อมองตัวเองไม่ออก อาการของ Marketing Myopia

"Marketing Myopia" หรือ การตลาดสายตาสั้น คือ อาการมองตัวเองไม่ออก ซึ่งหลายแบรนด์ธุรกิจเคยตกม้าตายเพราะคำนี้มาแล้ว ยกตัวอย่างเช่น โกดักที่คิดค้นกล้องดิจิทัลไว้ แต่กลับเก็บไว้เฉยๆ เพราะคิดว่าตัวเองอยู่ในธุรกิจผลิตฟิล์ม

ลูกค้า นักออกแบบสินค้าที่ดีที่สุดในโลก เปลี่ยนผู้บริโภคมาเป็นผู้ช่วยทางธุรกิจได้ยังไง

ในขณะที่หลายธุรกิจกำลังหมกหมุ่นว่าจะผลิตสินค้าอะไรดี จริงๆ แล้วพวกเขามีนักออกแบบที่ดีอยู่ใกล้ๆ ตัวตลอดนั่นเอง ซึ่งก็ไม่ใช่ใคร "ลูกค้า" ของพวกเขานั่นเอง