​ฟองสบู่ห้องชุดที่คาดไม่ถึง




 
เรื่อง ดร.โสภณ พรโชคชัย
        ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
        บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
        sopon@area.co.th; www.facebook.com/dr.sopon4
 
         ท่ามกลางความซบเซาของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ยังไม่กระเตื้องจากปี 2558 คือยังติดลบ 1% นั้น  ยังมีปรากฏการณ์ฟองสบู่เล็ก ๆ แต่มีนัยสำคัญในกลุ่มห้องชุดบางกลุ่ม

         การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2558 โดยรวม คาดว่าจะมีจำนวน 112,776 หน่วย ลดลงกว่าปี 2557 ประมาณ 1%  อย่างไรก็ตามปี 2557 นับเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำเนื่องจากความไม่สงบทางการเมือง โดยจำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลงถึงประมาณ 13% เมื่อเทียบกับปี 2556  การที่สถานการณ์ในปี 2558 กลับยังไม่กระเตื้องจากปี 2557 แสดงถึงปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองที่ยังไม่คลี่คลายนั่นเอง

         ในรายละเอียดยังพบประเด็นที่น่าสนใจว่า ตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลหดตัวลดลงแทบทุกระดับราคา ยกเว้นกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเกิน 5 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูงถึงสูงสุด  การนี้แสดงว่าประการแรกผู้บริโภคที่มีรายได้สูง เป็นคหบดีหรือลูกจ้างระดับบริหารยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ ยังมีกำลังซื้อ  และประการที่สองสินค้าราคาต่ำกว่าล้าน มีไว้เพื่อการเก็งกำไร และจะกลายเป็น "ฟองสบู่" ได้ หากไม่ได้รับการจัดการที่ดี
         
    อย่างไรก็ตามประเด็กหลักก็คือผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึงสองในสาม (63%) มีความสามารถในการซื้อลดลง จึงทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวในระดับราคาตั้งแต่ 1-5 ล้านบาท ทั้งนี้ปี 2558 หดตัวเฉลี่ยถึง 20% หรือหนึ่งในห้าของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2557  นับเป็นการหดตัวที่รุนแรงที่สุด  แสดงถึงภาวะวิกฤติที่กำลังคืบคลานเข้ามาใจระบบเศรษฐกิจไทยที่กำลังอ่อนแอลงเป็นอย่างมาก
 
การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เทียบปี 2557-2558

ระดับราคา                                  การเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมการเปิดตัว                                      -1%
ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท                               82%
ราคา 1-2 ล้านบาท                                    -25%
ราคา 2-3 ล้านบาท                                      -3%
ราคา 3-5 ล้านบาท                                    -36%
ราคา 5-10 ล้านบาท                                   40%
ราคา 10-20 ล้านบาท                                 89%
ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป                            467%
 
         เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยจะได้ข้อค้นพบที่น่าสนใจดังนี้:

         1. ตลาดบ้านเดี่ยว เป็นตลาดที่มีสัดส่วนเพียง 8% ของทั้งตลาดนั้น ปรากฏว่าหดตัวลงแทบทุกระดับราคายกเว้น บ้านเดี่ยวราคา 1-2 ล้านบาท ที่ราคาต่ำจนจูงใจให้ซื้อ โดยมีจำนวน 348 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 57%  ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปก็มีเปิดตัว 198 หน่วย คาดว่าจะมากกว่าปีที่แล้วประมาณ 1 เท่าตัว  แต่ว่าระดับมหาเศรษฐี ยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ  แต่ทั้งนี้บ้านเดี่ยวทั้งสองระดับราคานี้คือถูกสุดและแพงสุด เป็นบ้านเดี่ยวกลุ่มเล็ก ๆ เท่านั้น

         2. จำนวนบ้านแฝดเปิดใหม่ตกต่ำลงทุกระดับราคาโดยไม่มีข้อยกเว้นใด ๆ เลย

         3. ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ไม่มีการเปิดตัวเลย ทั้งนี้คงเป็นเพราะผู้ประกอบการสู้ต้นทุนต่าง ๆ ที่เพิ่มขึ้นไม่ได้ (ยกเว้นค่าก่อสร้างที่ยังไม่ได้เพิ่มขึ้น)  ในทางตรงกันข้ามเชื่อว่าในปี 2558 นี้จะเพิ่มทาวน์เฮาส์ราคา 10-20 ล้านบาทจำนวน 294 หน่วย เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน 5% กลุ่มนี้เป็นกลุ่มของผู้บริโภคที่มีฐานะดีเช่นกัน  อย่างไรก็ตามทาวนเฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท ยังมีการผลิตเพิ่ม 20% โดยจะมีเปิดใหม่ 11,162 หน่วยในปี 2558 นี้ แสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้บริโภคระดับกลางค่อนข้างต่ำสนใจทาวน์เฮาส์ระดับราคานี้

         4. ห้องชุดพักอาศัยซึ่งมีขนาดตลาดถึง 66% ของอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปี 2558 นั้น ห้องชุดราคาไม่เกินล้านน่าจะเปิดใหม่ถึง 18,876 หน่วย ซึ่งเท่ากับเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว (92%) ของปีที่แล้ว  สินค้าระดับราคานี้ ในแง่หนึ่งมุ่งบริการแก่ผู้มีรายได้น้อย  แต่ในขณะนี้ผู้มีรายได้น้อยมีปัญหาทางเศรษฐกิจ จึงกลายเป็นเป้าของนักลงทุน-เก็งกำไร  และอาจกลายเป็น "ฟองสบู่" ได้ในที่สุด  จึงพึงระวังเป็นพิเศษ

         5. ยิ่งกว่านั้นยังจะมีการเปิดตัวห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท 10-20 ล้านบาท และ 20 ล้านบาทขึ้นไปอีก 10,336, 2,976 และ 2,318 หน่วย โดยถือว่าเกิดเพิ่มขึ้นอีกเกือบ 3 เท่าตัว  กลุ่มนี้ก็เป็นกลุ่มที่มีโอกาสเกิด "ฟองสบู่" ได้เช่นกัน  แต่โดยที่มักเป็นกลุ่มที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ใกล้รถไฟฟ้า ตลาดกลุ่มนี้จึงมีความมั่นคงในระดับหนึ่ง

         ดังนั้นห้องชุดกลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทที่คาดว่าจะมีการทุ่มเทเปิดถึง 18,876 หน่วย เป็นกลุ่มที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ อย่างไรก็ตามกลุ่มนี้มีสัดส่วนมูลค่าเพียง 17,085 ล้านบาท หรือ 4% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่จะเปิดตัวในปี 2558  กลุ่มที่น่าห่วงมากคือกลุ่มห้องชุดราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไปที่มีจำนวนเพียง 15,630 หน่วย (14% ของจำนวนหน่วยทั้งตลาด) แต่มีมูลค่าถึง 189,510 ล้านบาท หรือ 42% ของมูลค่าเปิดตัวใหม่ทั้งตลาด  กลุ่มนี้หากเกิดปัญหาขึ้น จะส่งผลกระทบมากทีเดียว  บางบริษัทในกลุ่มนี้ เปิดตัวโครงการเดียวที่มีมูลค่าสูง ไม่ใช่บริษัทมหาชนที่มีประสบการณ์สูง จึงต้องระวังเป็นพิเศษ

Create by smethailandclub.com : แหล่งรวมข้อมูล เพื่อธุรกิจ SME
 

RECCOMMEND: MARKETING

การตลาดของคนเกาหลี ขายของแบบไหน สะกดให้นักช้อปซื้อของจนเพลินกระเป๋า

เวลาพูดถึงการท่องเที่ยวเกาหลี หลายคนก็จะนึกถึงแสงและความโมเดิร์น นึกถึงย่านช้อปปิ้ง แต่รู้ไหมว่าจริงๆ แล้วคนเกาหลีกลับมีวิธีทำการตลาด ขายสินค้าได้อย่างน่าสนใจเช่นกัน

หายนะทางธุรกิจ บริษัทระดับโลกยังเจ๊ง เมื่อมองตัวเองไม่ออก อาการของ Marketing Myopia

"Marketing Myopia" หรือ การตลาดสายตาสั้น คือ อาการมองตัวเองไม่ออก ซึ่งหลายแบรนด์ธุรกิจเคยตกม้าตายเพราะคำนี้มาแล้ว ยกตัวอย่างเช่น โกดักที่คิดค้นกล้องดิจิทัลไว้ แต่กลับเก็บไว้เฉยๆ เพราะคิดว่าตัวเองอยู่ในธุรกิจผลิตฟิล์ม

ลูกค้า นักออกแบบสินค้าที่ดีที่สุดในโลก เปลี่ยนผู้บริโภคมาเป็นผู้ช่วยทางธุรกิจได้ยังไง

ในขณะที่หลายธุรกิจกำลังหมกหมุ่นว่าจะผลิตสินค้าอะไรดี จริงๆ แล้วพวกเขามีนักออกแบบที่ดีอยู่ใกล้ๆ ตัวตลอดนั่นเอง ซึ่งก็ไม่ใช่ใคร "ลูกค้า" ของพวกเขานั่นเอง